Aylık 15 bin lira kira geliri elde eden biri yaklaşık bir buçuk aylık kirasını, 50 bin lira kira geliri olan kişi yaklaşık iki aylık kirasını ve 100 bin lira kira geliri olan ise yaklaşık iki buçuk aylık kirasını gelir vergisi olarak ödemek zorunda kalacak.
Vergi ve SGK konularına ilişkin kanun teklifi yasalaşmak üzere. Bu teklif her ne kadar “reform” olarak adlandırılsa da gerçek anlamda bir reform paketi olmaktan ziyade tahsilatı artırmayı amaçlayan düzenlemeler içeren bir metin olarak değerlendirilebilir.
Başlangıçta 36 maddeden oluşan bu torba yasa teklifine süreç içinde birkaç madde daha eklenmiştir. Dolayısıyla, bu düzenlemelerin yaratacağı etkileri ve içeriği, teklif yasalaştığı zaman daha net bir şekilde değerlendirme fırsatı bulacağız.
Teklifte özellikle konut kira gelirlerine uygulanan istisnanın kaldırılması önerilmektedir. Bu durumda istisna yalnızca emekliler gibi sınırlı bir kesim için geçerli olacak.
Peki, istisna nedir? Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir kişi, sahip olduğu gayrimenkulleri kiralayıp gelir elde ederse, bu gelir halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı kapsamında vergilendirilir. Söz konusu gelir, genellikle takip eden yılın mart ayında beyan edilir ve hesaplanan gelir vergisi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Örnek olarak, 2025 yılında elde edilen kira geliri 1-31 Mart 2026 döneminde beyan edilip, 2026 yılının mart ve temmuz ayında eşit taksitlerde ödenecektir.
Kiralanan gayrimenkuller arasında konut, ev, iş yeri, arsa, arazi, yazlık, villa gibi alanlar yer alabilir. Ancak konutların kiraya verilmesi durumunda, bazı özel koşullar dışında, elde edilen gelirden belirli bir miktar istisna uygulanır. Örneğin, 2025 yılında elde edilecek konut kira gelirine yönelik olarak 47 bin liralık bir istisna söz konusudur. Daha anlaşılır bir şekilde açıklamak gerekirse; 2025 yılında yıllık 240 bin lira kira geliri elde eden bir hesap sahibi, geliri üzerinden 47 bin lirayı düşerek kalan miktar üzerinden vergi ödeyecektir.
Bu istisna konut kira geliri elde edenler için avantajlı bir düzenleme olup daha az vergi ödeme fırsatı sunmaktadır. Ancak istisnadan yararlanma hakkı herkese tanınmamaktadır. Ticari kazanç (örneğin market veya restoran işletmeleri), zirai kazanç ya da serbest meslek kazancı (örneğin avukatlık veya doktorluk faaliyetleri) gibi diğer gelir kategorilerine sahip olan bireyler bu düzenlemeden yararlanamazlar.
Örneğin, Avukat Eda Hanım hem avukatlık faaliyetinden serbest meslek kazancı elde etmekte hem de şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmektedir. Ancak avukatlık faaliyetinden dolayı serbest meslek kazancı olduğu için bu istisnadan faydalanamaz.
Diğer bir önemli ayrıntı, istisnanın yalnızca konuttan elde edilen kira gelirini kapsadığıdır. İş yeri gibi alanlardan gelen kira gelirleri bu istisnaya dahil edilmez. Ayrıca, farklı kaynaklardan elde edilen ücretler, faizler ya da kâr payı gibi menkul sermaye iratları ve başka kira gelirleri toplamının belirli bir sınırı aşması durumunda da bu hak geçersiz hale gelmektedir.
Örnek vermek gerekirse; Ercan Bey’in 2025 yılında faiz ve kâr payı şeklinde toplamda 1 milyon 600 bin TL gelir elde ettiği varsayılırsa ve buna ek olarak bir konuttan kira geliri elde ederse, toplam gelir limitini aştığı için konutlara yönelik 47 bin TL’lik istisnadan faydalanamayacaktır.
Bir başka detay ise birden fazla konutu olan kişilerin yalnızca tek konutu için bu istisnadan yararlanabilmesidir. Örneğin, yıllık her biri 200 bin TL kira geliri getiren iki konuta sahip olan biri toplamda yalnızca bir kez 47 bin liralık istisna uygulayabilir; istisna miktarı iki katına çıkmaz.
Bu düzenlemenin yürürlüğe giriş tarihi ise 1 Ocak 2026 olacak.
Devam eden kiracılar ve yeni kiracılar arasında 2026 yılında bir ayrım bulunmuyor. Dolayısıyla, bu yılda elde edilen konut kira gelirlerine (emekliler hariç) kira geliri istisnası uygulanmayacak. Beş yıldır evinizde oturan eski kiracınız dahil, bu istisna kapsamı dışında kalacak.
Peki, devlet bu düzenlemeden ne kadar gelir bekliyor? Yapılan etki analizine göre yasa değişikliğinin toplamda 220 milyar lira kadar bir gelir sağlaması hedefleniyor. Sadece kira geliri istisnasının kaldırılmasından ise 22 milyar liralık bir gelir öngörülüyor. 2024 yılında, 1 milyon 985 bin 950 mükellefin bu istisnadan faydalandığı belirtiliyor. Ancak düzenleme sonrası, bu sayının 500 binin altına düşmesi bekleniyor. 2026’da elde edilecek gelirler için kira istisnasının artık uygulanmayacağı dikkate alındığında, 2027 yılında yaklaşık 22 milyar liralık bir gelir artışı hesaplanıyor.
Ev sahipleri bundan nasıl etkilenecek? Öncelikle, 2026 yılında konut kira gelirine yönelik istisnanın uygulanmayacağı göz önüne alınmalı ve aynı yılın gelir vergisi oranlarıyla yeniden bir hesaplama yapılması gerekiyor. Her yıl yeniden değerleme oranı kadar artırılan gelir vergisi dilimleri ve kira istisnası tutarlarına göre, 2026’da bu oranların şu şekil alması öngörülmekte: İlk gelir dilimi 190 bin lira, ikinci dilim 410 bin lira, üçüncü dilim ise 1 milyon lira civarında olacak. Tabii Cumhurbaşkanının yetkisi kapsamında farklı düzenlemeler de gündeme gelebilir, ancak mevcut göstergeler bu doğrultuda.
Konut kira geliri istisnası ise 2026 yılında 58 bin lira seviyesine çıkacak gibi duruyor. Dolayısıyla 2026 yılı vergi hesaplamaları, bu yeni kira istisnası tutarı üzerinden yapılmalıdır. Ayrıca bu düzenleme, yalnızca 2026 yılı ve sonrasında elde edilen kira gelirlerine uygulanacak.
Belirtilen tabloda, aylık 15 bin ila 100 bin lira arasında konut kira geliri elde edenlerin, istisnanın olup olmaması durumunda ödeyecekleri gelir vergisi hesaplamaları yer almakta. Bu tür hesaplamalarda mükelleflerin tercih edebileceği iki farklı yöntem bulunuyor:
1. **Gerçek Gider Yöntemi**: Konutla ilgili yapılan harcamalar (örneğin tamirat, bakım gibi) belgelendirildiği durumda gider olarak düşürülüyor.
2. **Götürü Gider Yöntemi**: Harcamalar belgeyle kanıtlanmadığında ya da hiç gider yapılmadığında, kalan kira gelirinin yüzde 15’i götürü gider oranında düşülüyor.
Mükellefler, kendi durumlarına uygun olan yöntemi seçme özgürlüğüne sahip. Ancak tablodaki hesaplamalar benim kişilere ait gider bilgilerine ulaşmam mümkün olmadığı için götürü gider yöntemine dayanarak yapılmıştır. Yine de belgelendirilen harcamaların düşülmesi durumunda bazı mükelleflerin daha az vergi ödeme imkânı bulunabilir.
Unutulmamalıdır ki, hesaplar sadece tek bir konuttan elde edilen kira gelirini içermekte ve damga vergisi bu karışıklığı önlemek adına dâhil edilmemiştir. Şimdi ilgili tabloyu inceleyebilirsiniz.