İstanbul, Türkiye'nin en büyük metropolü olarak tarihsel ve ekonomik açıdan yüksek bir öneme sahiptir. Ancak şehrin büyük bir bölümü, 20. yüzyılın ortalarından itibaren plansız ve hızlı bir şekilde yapılaşmış, bu da İstanbul'u olası büyük depremler karşısında oldukça savunmasız bir hale getirmiştir.
23 Nisan 2025 tarihinde yaşanan 6.2 büyüklüğündeki deprem, bu kırılgan gerçeği bir kez daha gözler önüne sermiştir. Depremde herhangi bir can kaybı yaşanmamış olsa da birçok bina ciddi şekilde hasar görmüş ve vatandaşlar panik halinde sokaklara çıkmıştır. Bu durum, İstanbul’daki riskli yapı stokunun hızla yenilenmesinin ne kadar elzem olduğunu bir kez daha ortaya koymuştur.
Kentsel dönüşüm, yalnızca mevcut binaların yenilenmesini değil, aynı zamanda daha yüksek yaşam kalitesine ulaşmayı, enerji verimliliğini artırmayı ve şehri daha yaşanabilir bir hale getirmeyi hedefleyen bir süreçtir.
### İstanbul'daki Riskli Yapı Stoku ve Kentsel Dönüşümün Gerekliliği
#### Riskli Bina Sayısı ve Dönüşüm İhtiyacı
İstanbul genelinde yaklaşık 1,5 milyon riskli konut bulunmakta, bunlardan yaklaşık 600 bin tanesi acil dönüşüm kapsamında değerlendirilmektedir. Bu yapıların çoğu 1980 öncesinde inşa edilmiş olup, deprem yönetmeliklerine uygun değildir. Dolayısıyla ciddi bir depremde büyük can ve mal kaybı yaşanma riskini barındırmaktadır. Özellikle 1,5 milyon yapı için yapılan "güçlendirme ya da dönüşümde acele edin" uyarıları, konunun ne kadar kritik olduğunu açıkça göstermektedir.
#### İlçelere Göre Risk Durumu
İstanbul’un hemen her ilçesinde riskli yapılar tespit edilmiştir. Örnekler şu şekildedir:
- **Çekmeköy**: 2.404 riskli yapının tespiti yapılmış olup bunların 2.212’si yıkılmıştır.
- **Beylikdüzü**: 54 bina ve 558 bağımsız birim kentsel dönüşüm kapsamına dahil edilmiştir.
- **Kadıköy**: 700 riskli yapı tespit edilmiştir.
- **Fatih**: 1.500 riskli yapı bulunmaktadır. Tarihi binaların yeniden inşasına yönelik çalışmalar büyük hız kazanmıştır.
- **Zeytinburnu**: 900 yapının riskli olduğu belirlenmiş ve dönüşüm projeleri devam etmektedir.
- **Başakşehir**: 350 riskli bina tespit edilmiş olup bu yapıların dönüşümü önem arz etmektedir.
- **Sarıyer**: 500 riskli bina mevcuttur ve dönüşüm projeleri çevreye duyarlı, sürdürülebilir yapılaşmaya odaklanmaktadır.
- **Bağcılar**: 1.200 riskli bina tespit edilmiş olup bu alandaki projeler hızla ilerlemektedir.
- **Küçükçekmece**: 800 riskli yapının yenilenmesi planlanmaktadır.
Bu ilçelerdeki örnekler, İstanbul’un genelinde yer alan sorunlu yapıların yalnızca bir kısmını oluşturmaktadır. Şehrin geneline yayılan bu durum, kentsel dönüşümün yalnızca hayati bir ihtiyaç değil aynı zamanda geleceğin şehirleşme modelini inşa etmek adına önemli bir fırsat olduğunu da göstermektedir.
Kentsel Dönüşüm Süreci: Detaylı Rehber
### 1. Risk Tespiti
Kentsel dönüşümün başlangıç noktası, yapıların risk durumu analizidir. Yetkilendirilmiş kuruluşlar tarafından gerçekleştirilen detaylı incelemeler, binanın depreme karşı dayanıklılığını değerlendirmeye yöneliktir. Bu rapor, dönüşüm sürecinin temelini oluşturur.
### 2. Maliklerin Karar Aşaması
Binanın "riskli yapı" olarak tespit edilmesinin ardından, maliklerin en az üçte iki çoğunluğunun onay vermesi gereklidir. Maliklerin süreç hakkında bilgilendirilmesi ve aktif katılımı, dönüşüm sürecinin hızlı ve etkili ilerlemesi için kritik öneme sahiptir.
### 3. Proje ve Ruhsat Hazırlığı
Kararlaştırılan projeler doğrultusunda, belediye onaylı mimari ve mühendislik planları hazırlanır. Binanın yeniden inşası için gerekli ruhsatlar alındıktan sonra sürecin operatif aşamasına geçilir.
### 4. İnşaat ve Teslim Aşaması
Ruhsatlar tamamlandığında, önce mevcut yapı yıkılır ve yerine yeni bir bina inşa edilir. İnşaat çalışmaları bittikten sonra, maliklere yeni konutları teslim edilir ve tapu işlemleri resmi olarak gerçekleştirilir.
---
### Kentsel Dönüşüm Maliyetleri ve Finansman Olanakları
#### Ortalama Maliyetler
Dönüşüm projelerinin maliyetleri, yapının büyüklüğü, lokasyonu ve kullanılan malzemelere bağlı olarak değişiklik arz eder. Ortalama fiyat aralığı şu şekildedir:
- **Kaba İnşaat:** 10.000 – 12.000 TL/m²
- **İnce İşçilik:** 15.000 – 20.000 TL/m²
- **Ruhsat ve İzin Giderleri:** 750 – 1.000 TL/m²
Örneğin, 100 m² büyüklüğünde bir konutun toplam maliyeti yaklaşık 2.000.000 – 3.000.000 TL arasında değişiyor.
#### Ek Masraflar
- **Yıkım Giderleri:** 450.000 – 750.000 TL
- **Geçici Konaklama:** İnşaat sırasında kira giderleri oluşabilir; bu süre genelde 18 ay olarak hesaplanır.
- **Tapu ve Noter Masrafları:** Tapu kayıtları ve noter işlemleri için ek bütçe gereklidir.
---
### Devlet Destekleri ve Finansman Seçenekleri
#### Kira Yardımı
Belirli illerde değişkenlik göstermek üzere devlet destekli kira yardımları sağlanmaktadır:
- **İstanbul:** 8.000 TL/ay
- **Ankara ve İzmir:** 6.500 TL/ay
- **Diğer Şehirler:** 4.500 – 5.500 TL/ay
Alternatif olarak bir kezlik **120.000 TL taşınma desteği** tercih edilebilir.
#### "Yarısı Bizden" Hibe Programı
Devletin sunduğu kampanyalardan biri olan bu program çerçevesinde bina maliyetinin %50’sine kadar çıkabilen **875.000 TL’ye kadar hibe desteği** sağlanmaktadır.
#### Özel Banka Kredileri
Kentsel dönüşüm projeleri için özel banka kredileri de mevcuttur. Devlet destekli faiz oranlarıyla çekilebilen krediler özellikle protokol imzalayan kamu bankaları ve özel finans kuruluşlarında sunulmaktadır.
---
### 2025 Kentsel Dönüşüm Kredisi: Şartlar ve Detaylar
2025 yılı itibarıyla, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından dönüşüm sürecine özel kredi imkanları genişletilmiştir. Faiz desteği artırılarak, risk taşıyan bölgelerdeki yapıların yenilenmesi teşvik edilmektedir.
#### A – Kredi Koşulları
- **Kredi Tutarı:** Bağımsız bölüm başına maksimum 875.000 TL
- **Vade Süresi:** 10 yıl
- **İlk Ödeme Tarihi:** Krediler için ödemeler, iki yıl sonra başlatılmaktadır.
- **Faiz Desteği:** Faiz yükünün önemli bir kısmını devlet üstlenir.
B- Kentsel Dönüşüm Kredisi Başvuru Şartları
**Riskli Yapı Tespiti**: Binanın, Bakanlık tarafından lisans almış kuruluşlarca “riskli yapı” olarak değerlendirilmesi ve bu tespitin ilgili Bakanlıkça onaylanması gereklidir.
**Tapu Kaydı**: Başvuran kişinin yapıda malik olması şarttır (hisseli tapular da uygundur).
**Proje Onayı**: Yeniden inşa edilecek bina için belediyeden alınmış onaylı bir mimari projeye sahip olunması gerekir.
**İnşaat Ruhsatı**: Yapım kredisi başvuruları için inşaat ruhsatının alınmış olması şarttır.
**Gelir Durumu**: Kredi başvurularında banka, başvuranın kredi değerliliğini incelemektedir; bazı durumlarda ek teminat talep edilebilir.
**Kredi Kullanılacak Bankalar**: Kamu bankaları (örneğin Ziraat Bankası, Halkbank, Vakıfbank) öncelikli olmak üzere protokol imzalayan özel bankalardan da kredi kullanılabilir.
---
### Maliklerin Hakları ve Sorumlulukları
**Haklar:**
- **Bilgilendirilme Hakkı**: Süreç hakkında kapsamlı bilgi alma hakkı vardır.
- **Karar Sürecine Katılma Hakkı**: Proje kararlarında görüş bildirebilme hakkı bulunur.
- **Teşviklerden Yararlanma Hakkı**: Devlet teşvik ve desteklerinden faydalanma hakkına sahiptirler.
**Sorumluluklar:**
- **Belgelerin Hazırlanması**: Gerekli tüm evrakların eksiksiz olarak tamamlanması gerekir.
- **Süreç Takibi**: Projenin ilerleyişi düzenli olarak takip edilmelidir.
- **Komşularla İşbirliği**: Ortak kararların alınması ve uygulanmasında katkıda bulunulmalıdır.
---
### Dikkat Edilmesi Gerekenler
- **Sözleşmeleri Noter Onaylı Hazırlayın**: Hukuki güvence sağlamak için her türlü sözleşme noter huzurunda yapılmalıdır.
- **Firma Seçiminde Araştırma Yapın**: Çalışacağınız firma hakkında referanslar talep edin; geçmiş projelerini inceleyin.
- **Proje Detaylarını İnceleyin**: Teslim süresi, maliyet tablosu ve diğer detayların net olmasına dikkat edin.
- **Resmi İletişimi Sürdürün**: Belediye ve diğer yetkili kurumlarla düzenli bir iletişim akışı sağlayın.
---
### Güvenli Bir Gelecek İçin Kentsel Dönüşüm
Deprem riski taşıyan İstanbul gibi yoğun nüfuslu ve aktif fay hatlarına yakın bölgeler için kentsel dönüşüm artık bir opsiyon değil, bir zorunluluktur. Özellikle 2025 yılında yaşanan son depremin ardından, birçok kişi mevcut yapıların sağlamlığı konusunda ciddi soru işaretleri taşımaya başlamıştır. Bu endişeler, kentsel dönüşüm sürecini hızlandırmak için güçlü bir fırsat yaratmıştır.
Kentsel dönüşüm yalnızca binaların yenilenmesi anlamını taşımaz; daha güvenli, çevreye duyarlı, enerji verimliliği yüksek, modern yaşam alanları inşa etmeyi de hedefler. Modern inşaat teknikleri ve mimari çözümlerle bu süreç, hem güvenliği artırmak hem de yaşam kalitesini yükseltmek için eşsiz bir fırsattır.
Bu dönüşüm sürecinde vatandaşlara, müteahhit firmalara ve kamu kurumlarına önemli sorumluluklar düşmektedir. Ortak bir zeminde buluşmak, süreçlerin şeffaf ve adil şekilde tamamlanmasını sağlamak, hak sahiplerine doğru bilgilerin ulaştırılması ve müteahhitlerin etik kurallar çerçevesinde hareket etmesi oldukça önemlidir.
---
### Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. **Binamın riskli olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?**
Lisanslı kuruluşlara başvurarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onaylı risk analizi yaptırabilirsiniz.
2. **Riskli bina tespiti sonrası binam yıkılmak zorunda mı?**
Evet, kanun gereği riskli yapı tespit edilen binalar yıkılarak yeniden inşa edilmelidir.
3. Herkes dönüşümü kabul etmek zorunda mı?
Eğer 2/3 çoğunluk sağlanırsa dönüşüm gerçekleştirilebilir. Kabul etmeyen maliklerin hissesi ise satışa çıkarılabilir.
4. Kira yardımı ne kadar süreyle yapılır?
Genellikle kira yardımı 18 ay boyunca sağlanır. Ancak bu süre bölgeye ve projeye bağlı olarak farklılık gösterebilir.
5. Dönüşüm süresi ne kadar sürer?
Süreç, projenin büyüklüğüne göre değişiklik göstermekle birlikte genelde 18-24 ay arasında tamamlanabilir.
Kentsel Dönüşüm İçin Yapılması Gereken İlk Adımlar
Kentsel dönüşüm sürecine başlamadan önce dikkat edilmesi gereken bazı temel adımlar bulunur:
- **Komşularla İletişim Kurun**
Bina sakinleriyle bir araya gelerek herkesin endişelerini ve taleplerini dinleyin.
- **Uzman Firma ile Görüşün**
Kentsel dönüşüm konusunda deneyimli ve referansları sağlam bir firmayla görüşerek ücretsiz ön analiz talebinde bulunun.
- **Resmi Kurumlardan Bilgi Alın**
Yaşadığınız bölgedeki belediyeden veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’nden süreçle ilgili detaylı bilgi edinin.
- **Risk Analizi Yaptırın**
Binanızın teknik durumu ve deprem riski, lisanslı kuruluşlar tarafından değerlendirilmelidir.
- **Sözleşmeleri Detaylıca İnceleyin**
Firma ile yapılacak tüm anlaşmalar, noter huzurunda, açık ve detaylı şekilde hazırlanmalıdır.
Etiketler
Genel Haberler