Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesine yönelik iki kararıyla davaların seyrini değiştirdi. Yüksek Mahkeme, ilk kararıyla tahliye taahhütnamelerine itirazlara set çekti, ikinci kararıyla, taraflardan biri için ‘çekilmez hale gelirse’ sözleşmenin süre dolmadan her zaman feshedilebileceğine karar verdi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi iki kararıyla kiraz anlaşmazlıklarında belirsiz bazı noktaları netleştirdi.
Daire, Resmi Gazete'de yayınlanan ilk kararıyla, kira sözleşmelerinin feshi konusunda önemli bir noktaya işaret etti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Resmi Gazete'nin 12 Mart 2026 tarihli sayısında yayınlanan kararına göre , kira sözleşmeleri, 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 331. maddesine göre, taralar arasındaki anlaşmazlığın, “çekilmez hale gelmesi” durumunda, istenildiği an feshedebilir. Fesih için kira süresinin bitmesine de gerek bulunmuyor.
T.C.
Yargıtay
3. Hukuk Dairesi
2025/3126 E., 2025/4810 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2023/983 E., 2024/520 K.
DAVA TARİHİ : 15.08.2023
İLK DERECE MAHKEMESİ : Kanun Yararına Temyiz Bürosu
Yüksek Mahkeme, Anamur'da yaşanan bir kira anlaşmazlığına ait dosyayı inceledi. Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi, 2022 yılında imzalanan kira sözleşmesini 1 yıl sonra fesheden ev sahibini haksız buldu. Dosyaya göre, ev sahibi, evin tahliye için kiracıya 3 ay süre verdi. Kiracı evi tahliye etmedi. Ev sahibi dava açtı, Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın kira sözleşmesi sona ermeden açıldığı ve ihtiyaç sebebiyle fesih olarak ele alınması gerektiği görüşüne vararak davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı'nın kanun yararına bozma talebi sonrası Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin önüne geldi.
KİRA SÖZLEŞMELERİ SÜRESİ ÖNCESİ İPTAL EDİLEBİLİR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Anamur'da yaşanan anlaşmazlığı incelemesi sonrasında, “Herhangi bir nedenle, sürekli edinimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması beklenemez” denildi. Kararda, şu görüşe yer verildi:
“Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uyma şartıyla, sözleşmeyi her zaman feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı iş yeri kirası dahil, her türlü kira ilişkisinde kullanılabilir.”
Yüksek Mahkeme, ikinci kararında kira tahliye taahhütnamelerine yönelik anlaşmazlıkları sonlandırdı. Ev sahiplerinin evi kiralarken aldıkları bu evraklar, itiraz konusu oluyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, ev sahibi ile kiracı arasında yaşanan tahliye anlaşmazlığında dikkat çeken bir karara imza attı. Kararda, kira sözleşmesinden bir gün sonra imzalanan tahliye taahhütnamesinin kiracının serbest iradesiyle verildiğinin kabul edilmesi gerektiği vurgulandı.
EV TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ İÇİN KRİTİK KARAR
Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre taraflar arasında 15 Mayıs 2022’de kira sözleşmesi yapıldı. Bir gün sonra ise kiracının taşınmazı 15 Mayıs 2023’te boşaltacağını belirten tahliye taahhütnamesi düzenlendi. Sürenin dolmasına rağmen konutun tahliye edilmemesi üzerine ev sahibi, 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracının itiraz etmesi sonrası uyuşmazlık mahkemeye taşındı.
Davaya bakan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının savunmasını haklı buldu. Kiracı, taahhütnameyi baskı altında imzaladığını, kira sözleşmesinin kurulması sırasında önüne konulan bu belgeyi özgür iradesiyle kabul etmediğini savundu. Mahkeme de kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin peş peşe düzenlenmesini dikkate alarak, belgenin baskı altında imzalandığı kanaatine vardı ve davayı reddetti. Adalet Bakanlığı, yerel mahkeme kararının usul ve yasaya aykırı olduğunu belirterek kanun yararına bozma talebinde bulundu.
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise bu talebi yerinde buldu. Daire kararında, kira ilişkisinin kurulmasının ardından alınan tahliye taahhütnamesinin kural olarak kiracının serbest iradesinin ürünü sayılması gerektiği ifade edildi. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden bir gün sonra düzenlendiğine dikkat çeken Yargıtay, bu aşamada artık kiracılık ilişkisinin mevcut olduğunu belirtti. Kararda ayrıca, kiracının belgedeki düzenleme tarihinin sonradan yazıldığı ve gerçeği yansıtmadığı yönündeki iddiasını aynı ispat gücüne sahip başka bir belgeyle kanıtlaması gerektiği vurgulandı.
12 Mart 2026 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 33194
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinden:
TÜRK MİLLETİ ADINA YARGITAY İLÂMI
| Esas No | :2025/3126 |
| Karar No | : 2025/4810 |
| İNCELENEN KARARIN |
| MAHKEMESİ | : Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi |
| TARİHİ | : 07.05.2024 |
| SAYISI | : 2023/983 E., 2024/520 K. |
| DAVACI | : Osman Kızıl vekili Avukat Harin Güğül |
| DAVALI | : Adnan Kasap vekili Avukat İlker Turan Derin |
| DAVA TARİHİ | : 15.08.2023 |
| İLK DERECE MAHKEMESİ | : Kanun Yararına Temyiz Bürosu |
ÖZET:
12 Mart 2026 tarihli ve 33194 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, TBK 331, önemli sebeple fesih, olağanüstü fesih ve konut ile çatılı işyeri kiraları bakımından dikkat çeken bir içeriğe sahip. Kararda, Anamur Sulh Hukuk Mahkemesi’nin reddettiği tahliye davası, Adalet Bakanlığının başvurusu üzerine kanun yararına temyiz kapsamında incelendi.
Somut olayda davacı kiraya veren, 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesini, Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine dayanarak öngörülemeyen önemli nedenler sebebiyle feshettiğini ileri sürdü ve kiralananın tahliyesini istedi. İlk derece mahkemesi ise kiralananın konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi olduğunu, bu nedenle TBK 331’e göre olağanüstü fesih yoluna gidilemeyeceğini değerlendirip davayı reddetti.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bu yaklaşımı isabetli bulmadı. Kararda açık biçimde, TBK 331’de düzenlenen önemli sebeple olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği vurgulandı. TBK 331, kira ilişkisinin devamını taraflardan biri için çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa sözleşmenin yasal fesih bildirim süresine uyularak her zaman feshedilebileceğini düzenleyen genel nitelikte bir hükümdür.
Bu nedenle Yargıtay, ilk derece mahkemesinin davayı sırf “TBK 331 konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanamaz” gerekçesiyle reddetmesini usul ve yasaya aykırı buldu. Ancak burada kritik nokta şudur: Yargıtay doğrudan “tahliye şartları oluşmuştur” demedi; sadece mahkemenin davacının TBK 331’e dayalı tahliye talebinin esasını incelemesi gerektiğini belirtti. Yani karar, otomatik tahliye kararı değil; TBK 331’in bu kira türlerinde de uygulanabileceğini ortaya koyan önemli bir bozma kararıdır.
Kararın Özeti
- İlk derece mahkemesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK 331’e göre olağanüstü fesih uygulanamayacağını kabul etti.
- Adalet Bakanlığı bu yorumu hukuka aykırı bularak kanun yararına temyiz yoluna başvurdu.
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK 331’in konut ve çatılı işyeri kiraları dahil tüm kira ilişkilerinde uygulanabileceğini belirtti.
- Bu nedenle ilk derece mahkemesi kararını, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozdu.
- Karar, tarafların mevcut hukuki sonucunu değiştiren klasik bir temyiz bozması değil; mahkemelere yol gösteren bir içtihat niteliği taşıyor. Adalet Bakanlığının açıklamalarına göre kanun yararına temyiz, kesin kararların hukuka aykırılığını ortaya koymaya yöneliktir ve taraflar lehine veya aleyhine sonuç doğurmaz.
İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili; taraflar arasında 25.04.2022 tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiğini, 06.05.2023 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 331. maddesine dayanılarak öngörülemeyen mücbir sebep nedeniyle fesh edildiğinin ve üç aylık süre sonunda kiralananın tahliye edilmesi gerektiğinin davalı kiracıya bildirildiğini, ihtarnameye rağmen davalının kiralananı tahliye etmediğini ileri sürerek; kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.
III. MAHKEME KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralanan konut ve çatılı iş yerin hükümlerine tabi olduğundan, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesi uyarınca olağanüstü fesih yoluna gidilmesinin mümkün olmadığı, davacı tarafından, taşınmaz ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesinin feshi talep edildiğine göre, davanın hukuki dayanağının aynı Kanunun 350. maddesindeki düzenlemesine dayanılarak açılan ihtiyaç sebebine bağlı fesih ve tahliye davası olduğunun kabulü gerekeceği, davanın kira süresi sona ermeden (erken) açıldığı gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiştir.
IV. KANUN YARARINA TEMYİZ
A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; Mahkemece, 6098 sayılı Kanunun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih hakkının, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabileceği dikkate alınarak davanın esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ’’ hükmü bulunmaktadır.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Kanunun 363. maddesinin birinci fıkrası hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulüne, kararın sonuca etkili olmamak üzere aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca KANUN YARARINA BOZULMASINA,
Dava dosyasının İlk Derece Mahkemesince, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine,
14.10.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
