Miras kalan ev, arsa ve tarlaların satışında yeni bir dönem başladı. 31 Temmuz 2026'daki Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde değişiklik yapıldı. Bu düzenlemeye göre, bazı şartları taşıyan miras taşınmazlarının satışı, ilk aşamada sadece mülkiyet hakkına sahip mirasçılar arasında gerçekleşecek.
Bu düzenleme, özellikle yıllarca süren ortaklığın giderilmesi davaları ve taşınmazların değerinin altında satılması gibi sorunlara yeni bir çözüm getiriyor.
31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de yürürlüğe giren kanun, belirli koşulları karşılayan miras taşınmazlarının ihale sürecini yeniliyor.
İlk artırmada yalnızca mal sahibi mirasçılar teklif verebilecek. Eğer satış gerçekleşmezse, ikinci artırma herkese açık olarak yapılacak.
Bu uygulamadan yararlanabilmek için, taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla almış olması gerekiyor. Ayrıca, mirasçılar dışında kimsenin mülkiyet hakkı bulunmamalı. Bu iki koşul sağlandığında yeni satış prosedürü uygulanacak.
Kardeşler arasındaki miras anlaşmazlıklarına son: Devlet adım attı, miras taşınmazlarının satış kuralları değişti.
Yeni sistemin önemli bir değişikliği, ilk artırmanın şartlarında yapıldı. Uyarlanabilir taşınmazlarda ilk artırma sadece mülkiyet hakkı bulunan mirasçılar arasında yapılacak. Mirasçı olmayan üçüncü kişiler bu aşamaya katılamayacak. Ancak mirasçılara tanınan bu özel hak yalnızca bir kez kullanılacak. İlk artırmada satış olmazsa süreç ikinci artırmaya taşınacak ve bu aşamada ihale herkese açık olacak.
İlk artırmada yüzde 100’lük teklif sınırı getirildi. Teklif, taşınmazın muhammen değerine veya öncelikli alacakların tutarına göre daha yüksek olmalı. Ayrıca teklifin paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da aşması gerekiyor. Bu nedenle muhammen değerin altında satış mümkün olmayacak.
Taşınmazın muhammen kıymeti, yapılacak değer takdiri sonucu belirlenecek. Mirasçılar bu raporu inceleyebilecek ve satış ilanındaki mali şartları önceden görebilecek. Satışa katılmayı düşünen mirasçıların hem taşınmazın belirlenen değerini hem de mali koşulları önceden kontrol etmeleri önemli.
İlk artırmada alıcı olmaması ya da verilen tekliflerin yasal şartları karşılamaması durumunda, ikinci tur açık artırmaya geçilecek. Bu açık artırmada, mirasçılar dışındaki kişiler de ihaleye katılabilecek. Bu ikinci aşamada en düşük teklif, genel sistem doğrultusunda belirlenecek.
Yeni sistemde miras kalan taşınmazların ilk satışı, sadece mirasçılar arasında yapılacak ve bunun için iki şart aranacak: Tüm mal sahiplerinin miras yoluyla hak sahibi olması ve taşınmazda üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmaması. Eğer bu şartlar sağlanmazsa, satışlar genel usule göre yürütülecek.
Miras paylarının üçüncü kişilere devredilmesi durumunda ise özel artırma sistemi uygulanamayacak. Böylece ihale genel kurallara bağlı kalacak, üçüncü şahıslar da teklif verebilecek.
Önceden birinci artırımda üçüncü şahıslar ihaleye katılabiliyordu, fakat yeni düzenlemeyle bu durum değiştirilerek özellikle mirasçılar arasındaki süreç daha özel hale getirildi. Yürürlüğe girme tarihi 31 Temmuz 2026 olan bu yeni sistemde, satış ilanının yayımlandığı tarih belirleyici olacak. Bu tarihten önce yayımlanan ihalelerde eski kurallar geçerli olacak.
Yeni düzenleme çerçevesinde yalnızca malik durumda olan mirasçıların katılabileceği bir ilk artırma yapılacak. Bu aşamada teklifin, taşınmazın muhammen değerinin yüzde 50’sinin üzerinde olması gerekiyor ve satış masrafları da teklife dahil edilmelidir.
Devam eden ortaklığın sona erdirilmesi davaları açısından satış ilanı tarihi ayrıca önem kazanmakta. Ortalama yüzde 50 asgari teklif eşiği, ikinci artırmada geçerli olacak ve bu aşamada herkese açık bir ihale düzenlenecek.
Miras kalan bir taşınmazı almak isteyen mirasçılar için süreci yakından takip etmek önem arz ediyor. Satış ilanlarını dikkatlice izlemek, kıymet değerlendirme raporlarını incelemek ve teklif şartlarını karşılayacak finansmanı önceden hazırlamak kritik önem taşıyor. Her satış dosyasının farklı koşullar içerebileceği dikkate alınarak hukuki danışmanlık almak da olası hak kayıplarını önlemek adına faydalı olacaktır.